仁和會計

房地產企業(yè)營銷設施如何處理？

房地產開發(fā)企業(yè)為了擴展影響，便于接待客戶使其充分了解開發(fā)產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設立售樓部和樣板房，相應的其會計處理、納稅處理也必然有不同的方式。

一、項目小區(qū)主體之內的售樓部、樣板房的財稅處理

《國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

所以可以理解，項目小區(qū)主體之內的售樓部、樣板間等營銷設施所發(fā)生的費用可以按照上述規(guī)定歸集入開發(fā)間接費用計入開發(fā)成本核算。出售時按照銷售開發(fā)產品進行稅務處理。

【例】A房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)的B項目樓盤中的臨街商品住宅樓開設樣板間，建筑面積100平方米，裝飾裝修后對外開放，該項目樓盤建筑面積2000平方米，發(fā)生建造成本400萬元，另外樣板間裝飾裝修費用50萬元，其它開發(fā)間接費用100萬元，項目結束樣板間銷售價款100萬元，會計處理如下：

1、住宅樓建造成本會計處理：

借：開發(fā)成本 　　　　　　　　　　　400萬元

貸：應付賬款 　　　　　　　　　　　400萬元

2、樣板間裝飾裝修費用會計處理：

借：開發(fā)間接費用 　　　　　　　　　50萬元

貸：相關科目 　　　　　　　　　　　50萬元

借：開發(fā)成本　　　　　　　　　　　 150萬元

貸：開發(fā)間接費用 　　　　　　　　　150萬元

裝飾裝修費用50萬元可以和其它開發(fā)間接費用100萬元一并在該項目所有商品住宅樓之間按照建筑面積進行分攤，如果需要按套核算開發(fā)產品成本，也可以將裝飾裝修費用全部結轉至該套住宅的開發(fā)成本中。

3、結轉完工開發(fā)產品

借：開發(fā)產品　　　　　　　　　　　 550萬元

貸：開發(fā)成本 　　　　　　　　　　　550萬元

4、樣板間出售時的會計處理：

借：銀行存款 　　　　　　　　　　　100萬元

貸：預收賬款 　　　　　　　　　　　100萬元

5、結轉樣板間銷售收入和銷售成本的會計處理：

借：預收賬款　　　　　　　　　　　 100萬元

貸：主營業(yè)務收入　　　　　　　　　 100萬元

借：主營業(yè)務成本 　　　　　　　　　27.50萬元

貸：開發(fā)產品 　　　　　　　　　　　27.50萬元

二、項目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的財稅處理

對于項目小區(qū)之內主體之外的售樓部、樣板間等營銷設施一般不可以直接計入開發(fā)間接費用核算，而是需要根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文件規(guī)定判斷處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

在會計處理中對于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施一般分為兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：

（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；

（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；

（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入**類中，計入房屋開發(fā)成本。 相應地對于配套設施支出的歸集分為如下三種核算方式：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的**類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。

2．對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的**類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本。

3．對能有償轉讓的第二類配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，除企業(yè)自用由“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”轉入“固定資產”科目外，項目完工后由“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”轉入“開發(fā)產品”科目，企業(yè)可以根據(jù)需要進行“開發(fā)產品”科目的項目核算。

即房地產企業(yè)利用建造的會所預先充當售樓部、樣板間，如果符合上述國稅發(fā)[2009]31號文第十七條**款的規(guī)定，則視為公共配套設施費進行會計處理，企業(yè)可以選擇上述第1種或第2種的核算方式。

如果符合上述國稅發(fā)[2009]31號文第十七條第二款規(guī)定，充當售樓部、樣板間的會所等營銷設施需要單獨核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產進行財務和稅務處理。非企業(yè)自用，則計入開發(fā)成本核算處理。即企業(yè)應當采用上述的第3種核算方式。

這樣房地產企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續(xù)按開發(fā)產品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負差異，因此開發(fā)企業(yè)在確定管理方式時，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時，也應將稅收因素作為一個重要方面來考慮。

【例】將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產管理，房地產企業(yè)要承擔該部分房產的房產稅（以房產原值按規(guī)定減除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%計算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規(guī)定對其計提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產只有在對外銷售時才繳納營業(yè)稅，自用或拆除則不需繳納營業(yè)稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時間價值。

另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開發(fā)產品處理，由于其成本包含在開發(fā)產品中，所以只能從產品的銷售中回收，稅務處理需要按照實際銷售繳納營業(yè)稅和按照國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定確定銷售收入繳納企業(yè)所得稅。

其次，對于售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計提的折舊計入營業(yè)費用或銷售費用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計入開發(fā)成本核算；如果單獨計價銷售，則計入營業(yè)外收入并根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產，按照小規(guī)模納稅人標準（實際中房地產企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

三、項目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的財稅處理

房地產企業(yè)除在項目小區(qū)內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設置項目展示區(qū)、接待處、售樓部等營銷設施。這些設施有可能是房地產企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。

對于項目小區(qū)之外的營銷設施，稅法沒有相關規(guī)定，筆者認為這些都應該屬于項目銷售環(huán)節(jié)產生的費用，無論稅務處理還是會計處理都應當計入營業(yè)費用或銷售費用處理，如果自建構成企業(yè)的固定資產，由此計提的折舊可以計入營業(yè)費用或銷售費用處理。